오늘 7월 31일 부터 세입자는 '계약갱신청구권'이란 카드가 한장 생깁니다.

그 뒷면에는 전월셋값을 5% 내에서만 올릴 수 있고, 2년 더 살 수 있다는 문구가 적혀 있다라고 생각하면 됩니다.
하지만 구체적으로 들어가면 '도대체 이럴 땐 어떻게 하느냐'라고 묻는 분들이 많습니다.

Q. 집주인이 전세대출 동의 안 하면?

인터넷 부동산 카페에선 집주인이 전세대출에 동의하지 않으면 세입자를 내보낼 수 있다는 얘기가 돌았습니다.

이에 대해 국토부는 "집주인에게 대출 연장을 알리는 것만으로 효력이 발생한다"고 설명했습니다.

집주인이 대출 사실만 통보받으면, 세입자는 대출을 연장받아 2년 더 살 수 있다는 겁니다.

다만 자체적으로 동의서를 받고있는 은행도 일부 있어서 정부의 후속 조치가 필요해 보입니다.

Q. 새로운 세입자 들이려 한다면?

또 다른 이슈는 집주인이 새로운 세입자를 들이려고 할 땝니다.
이 경우 기존 세입자가 자신의 뜻을 제대로 밝히지 않으면 새로운 세입자가 들어오는 걸 막을 수 없습니다.

임대차보호법에 따르면 계약 만료 한 달 전까지는 갱신 여부를 정하도록 하고 있습니다.

다시 말해서 세입자 입장에선 계약기간이 끝나기 한 달 전까지 "계약을 갱신하겠다"는 의사를 집주인에게 명확하게 전해야 합니다.

Q. 이미 8% 올려 계약을 갱신했다면?

그렇다면 계약만료가 오는 9월로 두 달 정도 남아 있는 상태에서 이미 8%를 올려주기로 하고 갱신했다면 어떨까요?

세입자는 2가지 중 하나를 고를 수 있습니다.

계약만료가 한 달 이상 남은 상태니까 계약갱신청구권을 쓰면서 5% 이내로 임대료를 낮출 수 있습니다.

또는 기존 8%로 올린 계약은 유지하는 대신 2년 후인 2022년에 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 겁니다.

전·월세 만기 2개월 전까지, 집주인에게 통보해야 한다

임대차 계약 만기가 다가오면, 집주인과 임차인은 다시 새로운 조건으로 계약할 것인지 아니면 만기대로 계약을 종료할 것인지를 최소한 만기 1개월 전까지 서로에게 알려주어야 합니다.
만약 서로 아무런 의사표시가 없을 경우, 주택이라면 동일한 조건으로 2년 더 연장된 것으로 효력이 발생하는데 이를 ‘묵시적 갱신’이라 합니다.

그런데 보통 임차인이 이사 갈 집을 구하고 이사하기까지, 1개월이란 기간은 너무 촉박하다. 만약 집주인이 만기 1개월 전에 임차인에게 계약 종료를 통보한다면, 임차인 입장에서는 발등에 불이 떨어지게 되는 것입니다.
이는 집주인 입장에서도 마찬가지 입니다. 임차인이 만기 1개월 전 이사를 하겠다고 집주인에게 통보한다면, 집주인은 새로운 임차인을 구해야 하는데, 1개월은 촉박할 수밖에 없을 것입니다.

이와 같은 현실성을 감안하여 이번에 관련법이 개정됩니다.
임대차계약 갱신 거절을 상대방에게 알려야 하는 기한을 만기 1개월 전에서 2개월 전으로 변경되는 주택임대차보호법 일부 개정 법률 공포안이 6월 2일 국무회의를 통과했습니다.

주액임대차 보호법 개정 내용 적용되는 시기는?

뜻하지 않게 묵시적 갱신이 되어버리면, 난감한 상황이 될 수밖에 없습니다.
예컨대 전세를 주고 2년 후에 입주해야 하는 집주인인데, 임차인에게 제 날짜에 계약갱신 거절 통보를 하지 못해서 임차인이 묵시적 갱신으로 2년 더 거주한다고 할 경우, 법적으로는 임차인을 내보낼 수 없게 됩니다. 이럴 경우 집주인은 어쩔 수 없이 2년 더 기다렸다가 입주할 수밖에 없습니다.

그래서 기한 내에 계약갱신 거절 통보를 하는 것은 매우 중요한데, 이 기한이 만기 1개월 전에서 2개월 전으로 변경되는 것입니다. 하지만 이 법이 시행되는 시기는 법률 공포 후, 6개월 뒤이기 때문에 올 12월 초부터 시행될 예정입니다.

그렇다면 만약 위 사례의 집주인과 임차인이 임대차계약을 체결한 시점에 따라 법 적용은 어떻게 달라질까요?
만약 이 법 시행일이 20년 12월 16일이라 가정한다면, 그 전에 체결된 계약에 대해서는 여전히 만기 1개월 전 까지만 임차인에게 계약갱신 거절을 통보하면 됩니다. 예컨대 임대차계약 체결시점이 이 법 시행일인 20년 12월 16일 전인, 20년 5월 7일이라면, 집주인은 만기 1개월 전까지만 임차인에게 계약갱신 거절을 통지하면 됩니다.

하지만 임대차 계약 체결시점이 이 법 시행일인 20년 12월 16일 후인 20년 12월 17일이라면 집주인은 최소 만기 2개월 전에 임차인에게 계약갱신 거절을 통지해야 묵시적 갱신이 되지 않습니다.

집주인과 임차인의 차이

임차인 입장에서는 어떨까요? 묵시적 갱신이 적용되는 것은 임대인이나 임차인이나 같습니다.
하지만 주택임대차보호법은 임차인을 위해 만든 법이기 때문에 임차인에게 절대적으로 유리합니다. 위와 같은 사례처럼 만약 묵시적 갱신이 되었을 경우 임대차기간에 대한 칼자루는 임차인이 갖게 됩니다. 묵시적 갱신이 되었다 해도 임차인은 언제든지 집주인에게 계약해지를 할 수 있는데 계약해지를 통보한 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하게됩니다.

예컨대 기존 계약기간이 18년 5월 7일 ~ 20년 5월 6일일 경우, 묵시적 갱신이 되면 계약기간은 자동으로 22년 5월 6일까지 연장됩니다. 이 기간 동안 임차인이 거주하겠다고 하면 집주인 입장에서는 달리 방법이 없습니다. 하지만 임차인 입장에서는 언제든지 계약해지를 할 수 있고 만약 임차인이 사정이 생겨 20년 9월에 집주인에게 계약해지를 통보하면 3개월 후부터 계약해지 효력이 발생되는 것입니다.
계약해지 효력이 발생된다는 것은 집주인이 보증금을 돌려줌에 소극적일 때 임차인이 임차권등기명령을 할 수 있다는 것이고, 집을 비워줬음에도 보증금을 돌려받지 못했다면 그 금액에 대한 이자를 청구할 수도 있다는 것입니다.

따라서 임차인은 깜박하고 집주인에게 제때 계약갱신 거절의 통지를 하지 못했다 해도, 이와 같은 내용을 알고 있다면 일정에 큰 문제가 생기진 않을 것입니다.
하지만 집주인은 상황이 다릅니다. 특히 요즘처럼 서울을 비롯한 수도권의 전세가격이 가파르게 상승하고 있는 시점에서는 더욱 그러합니다.

서울은 지난 몇 년 동안 매매가가 큰 폭으로 상승한 반면, 전세가는 오히려 하락했었고, 경기도는 과도한 입주물량으로 매매가는 물론 전세가 역시 하락했습니다.
그리고 19년부터 다시 전세가가 반등하기 시작했는데, 그 기세가 심상치 않고 앞으로도 추가적인 상승이 예상됩니다.

따라서 전세시세가 2년 전과 비교해 큰 폭으로 상승한 상황에서 묵시적 갱신이 되었다면, 집주인 입장에서는 손해일 것이고 임차인 입장에서는 2년의 시간을 버는 효과가 있을 것입니다.

변경되는 임대차보호법을 잘 체크한다면 원치 않는 묵시적 갱신이 되는 일을 예방할 수 있을 것으로 예상됩니다.

출처 - 새벽하늘님의 포스팅 https://blog.naver.com/hazelnut0320