80% 대출받아서 부동산 투자하는 방법 (부제 : 부동산 경매)

최근 시중은행들이 잇따라 대출을 축소하거나 중단하고 있습니다. 가계대출 규모가 늘어나면서 금융 당국이 고강도 대출 규제에 나섰기 때문입니다.
2021년 8월 24일 한국은행이 발표한 ‘2021년 2분기 가계신용(잠정)’에 따르면 올해 6월 말 가계신용 잔액은 1805조9000억원을 기록했습니다. 전분기 대비 41조2000억원(2.3%), 전년 동기 대비 168조6000억원(10.3%)이 증가했습니다.

가계 빛이 1800조원을 돌파하자 금융 당국은 '대출 조이기'에 들어갔습니다. 시중은행의 가계대출 증가율을 전년 대비 6% 이내로 제한했습니다.
이에 따라 NH농협은행은 지난 8월 24일부터 11월 30일까지 부동산담보대출과 전세대출을 중단하기로 했습니다.
SC제일은행도 주택담보대출 일부 상품의 취급을 중단했습니다. 또한 금융당국은 시중은행의 개인 신용대출 한도를 연 소득 이내로 제한하기로 했습니다. 마이너스 통장의 한도는 최대 5000만원으로 축소됩니다.

신규 대출이 축소, 중단되자 부동산 투자자들은 걱정스러운 나날을 보내고 있습니다. 금융위원회는 “대형 시중은행을 포함한 대다수 금융회사들은 가계대출 자체 취급 목표치까지 아직 여유가 많이 남아있다"라고 설명하며 '도미노식 대출 규제'는 없을 것이라고 예고했지만 대출 규제가 확대될 가능성이 더욱 커졌습니다.

이런 상황에서도 보란 듯이 80% 대출을 받으며 부동산 투자를 하는 사람들이 있습니다. 바로 경매 투자자들입니다.
이들은 법원 경매나 공매를 통해 부동산을 낙찰받은 뒤 '경락잔금대출'을 통해 감정가의 80%까지 대출을 받습니다. 경락잔금대출의 한도와 조건은 현행 대출 규제로부터 자유롭습니다. 그뿐만 아니라 적은 자금으로 부동산 투자를 할 수 있습니다. 덕분에 투자 고수들은 경락잔금대출을 이용하여 수익을 내고 있습니다.

"경매 투자는 이미 레드오션 아닌가?"라고 생각하는 사람들이 있다. 사실은 '블루오션'입니다. 대부분의 사람들은 경매 투자에 대해 잘 모르는것 같습니다. 경매 투자를 하면 초보자도 투자와 내 집 마련을 동시에 할 수 있습니다.

소액으로 시작하는 경매 투자 7단계

1. 물건 검색

먼저 어떤 물건이 경매로 나와 있는지 찾습니다.
대법원 경매 사이트가 있긴 하지만 '굿옥션'이라는 유료 사이트를 이용하는 것을 추천합니다.
물건을 찾은 다음에는 법적으로 안전한지 꼭 따져 보고권리 분석도 제대로 합니다. 이 부분을 체크하지 않으면 나중에 낭패를 보게 됩니다.


2. 현장 답사

현장 답사는 필수입니다.
부동산 매물이 아니기 때문에 중개인의 도움 없이 혼자 가야 합니다.
해당 물건지 앞까지 가서 주변을 살펴보고 내부까지 확인해봅니다. 사실 내부 확인이 가장 어렵습니다. 거주자는 경매인이 집으로 찾아오는 것을 싫어합니다. 자신이 살고 있는 집이 경매에 넘어갔는데 친절히 보여줄 리가 없습니다. 집의 소유자가 집주인이라면 보여줄 확률이 거의 없습니다.

이때는 같은 라인에 있는 다른 층의 호수를 찾아가서 부탁해봅니다. 예를 들어 "부동산에서 윗집 보러 왔는데 집주인이 안 계셔서요. 잠깐 현장 좀 봐도 될까요?"라고 말하는 방법도 있습니다. 만약 이 방법이 통하지 않는다면 근처에 있는 중개업소에 가서 같은 건물에 위치한 다른 매물을 보면 됩니다.

해당 물건지의 거주자가 집주인이 아닌 임차인일 경우 현장 답사가 훨씬 수월합니다. 어차피 임차인은 거주지가 경매에 넘어가도 보증금의 전체 또는 일부를 돌려받기 때문입니다. 설득만 잘 하면 어렵지 않게 집의 내부를 확인할 수 있습니다.

3. 입찰

현장 답사를 마친 후에는 법원에 입찰을 하러 갑니다. 이때 물건지를 관할하는 법원에 가야 합니다.
물건이 제주도에 있다면 제주도 법원에 갑니다.
입찰에는 최저가의 10%에 해당하는 입찰 보증금이 필요하며 해당 금액을 은행에서 수표로 인출하여 가져갑니다. 법원에서 입찰은 10시부터 시작됩니다. 입찰은 보통 11시에 끝나지만 법원마다 다릅니다.

4. 잔금 납부

낙찰에 성공했다면 잔금을 납부해야 합니다.
입찰 단계에서 10%를 납부했으니 나머지 90%를 납부하면 됩니다. 납부 기한은 상황마다 다르지만 보통 한 달 반 이내입니다.
경락잔금대출은 시중은행보다 대출 중개인을 통해 받는 것이 훨씬 더 좋습니다. 액수도 많고 금리도 저렴합니다.

5. 명도

경매를 통해 부동산을 낙찰받으면 거주하고 있던 사람을 내보내야 하는데 이것을 '명도'라고 합니다.
경매를 처음 시작하는 사람들은 명도에 대해 막연한 두려움을 가지고 있습니다. 만약 사람을 대하는 것이 싫다면 법원에 서류를 제출해서 강제집행을 할 수도 있습니다. 강제집행 비용은 평당 10만원입니다. 그러나 강제집행은 추천하지 않습니다. 상대방을 배려하며 도와준다는 마인드만 있으면 큰 어려움 없이 명도를 진행할 수 있습니다.

6. 화장

집이 깨끗할 경우 입주 청소만 해도 됩니다. 그렇지 않을 경우에는 도배, 장판 등 전체적으로 수리를 해야 합니다. 현장 답사 단계에서 내부를 미리 파악했다면 문제없습니다.


7. 수익 실현

수익을 실현하는 방법은 세 가지. 해당 물건을 바로 팔아서 차익을 남기거나, 월세를 놓아서 현금 흐름을 만들거나, 전세 입주자를 모집해서 투자금을 회수하는 것입니다.
만약 경매 투자의 목적이 '내 집 마련'이었다면 본인이 실제로 집에 들어가서 거주해도 상관없겠죠.

경매 투자는 소액으로 부담 없이 시작하여 확실하게 수익을 낼 수 있는 방법입니다.
경락잔금대출이 있기 때문에 대출 규제를 걱정할 필요도 없습니다. 지금 바로 경매 투자를 시작해보는건 어떨끼요?