토지거래허가제란 ?

주거지역에서 18㎡, 상업지역에선 20㎡ 넘는 토지를 살 때 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도입니다.

서울 토지거래허가제 시행 지역은 ?

2020년 6월 23일부터
서울 송파구
잠실동
강남구
삼성동
대치동
청담동
토지거래허가제가 시행됩니다.

<처벌내용>

구청에서 허가를 해주지 않았는데 거래하다 적발되면 2년 이하 징역이나 토지가격의 30%까지 벌금형에 처하게 되고 계약은 무효가 됩니다.

국토부에 따른 거래유형별 Q&A

1. 임대차 계약기간이 남아 있는 주택의 취득할 경우는?

주거용 토지의 경우 2년 간 '자기 거주용'으로 이용해야 하므로, 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없습니다.

다만 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 일정기간(통상 2～3개월)이 소요되므로, 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가신청이 가능합니다.

이에 허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약관행 내에 있고, 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명하는 경우에는 허가권자(관할 구청장)의 판단 하에 허가를 받을 수 있습니다.

2. 상가 취득 후 일부 임대할 경우

건축법 시행령에 따른 제1·2종 근린생활시설의 경우 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안해 건축물을 취득해 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 자기경영 원칙의 예외를 인정하고 있습니다.

따라서 토지거래계약허가 신청인이 제1·2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능합니다.

다만 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리돼 있어야 하며 신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성·제출해야 합니다.

3. 부부·가족 등이 지분으로 부동산 취득 시 허가 여부

2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우, 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙입니다.

다만, 부부·가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우에는 동일인의 취득으로 간주, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가대상면적 여부를 판단하게 됩니다.

4. 기존 주택 보유자의 신규주택 취득 경우

주택을 이미 보유한 경우에도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있지만 이 경우 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적·객관적으로 소명해야 합니다.

허가구역이 속한 시(특별시·광역시 포함)·군 또는 연접 시·군에 거주하는 매수자로서 주택을 이미 보유한 경우에는 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매·임대 등)를 제출해야 합니다.

일례로 경기도 성남시에 주택을 이미 보유한 자가 송파구 잠실동 등 허가구역 내 신규주택을 취득하려는 경우 기존 주택 매매 또는 임대계획서를 제출해야 합니다.

5. 최초 분양주택의 전세계약 가능 여부

주택법 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외됩니다.

이에 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자의 경우 허가에 따르는 2년 간 실거주 의무를 부과 받지 않으며 자유로운 전세계약 체결이 가능합니다.

6. 오피스텔 거래 시 허가 여부

오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 합니다. 허가 신청 시 오피스텔의 이용목적을 토지이용계획서에 명시해야 하며 허가받은 이후에는 2년 간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 합니다.

앞으로 경기도에서는 실제로 살 게 아니면, 집을 못 사게 될 수도 있습니다. 경기도가 토지 거래 허가제를 유력하게 검토하는 걸로 파악됐습니다. 얼마 동안, 어느 지역에 적용할지 등을 논의하고 있습니다.

경기도가 검토 중인 토지 거래 허가제는 투기가 우려되는 지역 등에서 집을 살 때 지자체장에게 허가를 받도록 하는 조치입니다.

실거주가 아니면 허가를 내주지 않는 식으로 논의가 진행 중입니다. 경기도는 법률 검토 중인 가운데 세부 사항을 조율하고 있습니다.

토지 거래 허가제는 서울 강남권에 있는 4개 동에서 지난달부터 시행하고 있습니다. 그 뒤로 한 달 동안 해당 지역에서 주택 거래가 90%가량 급감한 것으로 나타났습니다.

경기도에서도 시행된다면 다주택자는 경기도에 집을 살 수 없게 됩니다.

경기도 고위 관계자는 "지금 부동산 시장은 극약처방이 필요한 단계"라며 도입을 긍정적으로 검토하고 있음을 내비쳤습니다.

경기도는 다만 토지 거래 허가제의 충격파를 고려해 도입 시점과 기간, 적용 지역 등을 고심하고 있는 것으로 전해졌습니다.